Simulateur

Votre investissement est il rentable ?

Gratuit et sans compte. Vos hypothèses restent sur votre appareil tant que vous ne les sauvegardez pas.

Exemple

Étape 1

Vos hypothèses

Prix du bien

€

Loyer mensuel par chambre

€

Apport

€

Durée du prêt

ans

Régime fiscal

Taux du crédit de l'exemple : 3,21 % (prêt de plus de 10 ans, Banque centrale européenne, août 2026).

Paramètres avancés

Déblocage et différé du prêt

Prêt débloqué en plusieurs fois

Différé

Achat

Date d'achat

Dont mobilier

€

Frais de notaire

Travaux

€

Ameublement

€

Surface (m²)

m²

Revenus et charges locatives

Chambres louées

Vacance locative

Hausse annuelle des loyers

Inflation des charges

Copropriété / mois

€

Taxe foncière / an

€

Assurance PNO / an

€

Comptabilité / an

€

Internet / mois

€

Électricité / mois

€

Frais de gestion

Assurance loyers impayés par mois

€

Déplacements par an

€

CFE par an

€

Frais bancaires par an

€

Entretien sur loyers

Provision sur loyers

Fiscalité

TMI

Prêt

Taux du crédit

Assurance emprunteur

Amortissement

Part du terrain

Durée gros œuvre (ans)

ans

Durée mobilier (ans)

ans

Durée travaux (ans)

ans

Part gros œuvre

Part électricité

Part étanchéité

Part toiture

Part intérieur

Durée électricité

ans

Durée étanchéité

ans

Durée toiture

ans

Durée intérieur

ans

Durée notaire

ans

Revente

Année de sortie (détention)

ans

Valorisation totale

Frais d'agence à la vente

Plafond IRA

Forfait travaux 15 %

Réintégrer le mobilier

Gratuit

Sans compte pour simuler

Règles fiscales datées et sourcées

Règles mises à jour : 25/10/2026

Étape 2

Votre résultat

Sortie : année 15 · ExempleRègles utilisées

Projet rentable

TRI annuel

4,93 %

Vous gagnez 51 450 € sur 15 ans, en versant 389 € par mois la première année.

Gain net à 15 ans

51 450 €

Effort mensuel

389 €/ mois

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Combien négocier à l’achat ?

Apport fixe

Seul le prix d’achat bouge : la revente reste estimée au prix du marché, soit 216 340 € à la sortie.

Prix d’achat négocié

€

TRI

4,93 %

Gain

51 450 €

TRI cible

Prix maximum à payer

170 379 €

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Sauvegarder, comparer et partager

Le lien contient vos hypothèses mais aucune donnée personnelle. Gratuit et sans compte. Un compte gratuit permet de sauvegarder et suivre vos biens.

Le prêt n'est pas soldé à la sortie : remboursement du capital restant dû et IRA déduits du produit de vente.

Règles fiscales utilisées

Prélèvements sociauxRecoupé

Abattement micro BICOfficiel

Abattement minimal micro BICOfficiel

Plafond micro BICOfficiel

Impôt à la reventeRecoupé

Prélèvements à la reventeRecoupé

Forfait travauxRecoupé

Durée du forfait travauxRecoupé

Seuil de surtaxeOfficiel

Barème de la surtaxeOfficiel

Seuil de recettesÀ vérifier

Réintégration de l’amortissementÀ vérifier

Règles utilisées

Votre prêt : tableau, passif et remboursement anticipé

Montant emprunté

173 032 €

Mensualité hors assurance

977,92 €

plus 8,65 € d’assurance

Coût total du crédit

63 746 €

61 670 € d’intérêts · 2 076 € d’assurance

Capital restant dû aujourd’hui

Prêt pas encore commencé

Capital restant dû

Amortissement

Par année civile

Tableau d’amortissement

Date	Phase	Mensualité	Intérêts	Capital	Assurance	Capital restant dû
21/12/2022	Amortissement	977,92 €	462,86 €	515,06 €	8,65 €	172 516,94 €

Si je rembourse en avance

Capital restant dû au 31/12/2022

173 032 €

Indemnité de remboursement anticipé

2 777 €

Estimation, le contrat de prêt prime.

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Étape 3

Aller plus loin

Quel régime vous convient ?

LMNP réel

Gain net le plus élevé

TRI: 4,93 %
Gain net: 51 450 €
Impôt locatif en première année: 0 €

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Micro BIC

TRI: 0,43 %
Gain net: 5 146 €
Impôt locatif en première année: 3 544 €

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Le réel ressort devant car le gain net après impôts et revente est plus élevé avec vos hypothèses.

Votre patrimoine dans le temps

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Quand vendre ?

TRI le plus élevé : année 22, 5,47 %.

Les résultats sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal.

Suivre votre bien, année après année

Retrouvez votre plan et saisissez les loyers, charges et valeurs réellement constatés dans votre fiche de bien.

Comment c’est calculé

Le plan utilise des années de détention. Tous les calculs sont effectués par le moteur fourni. Les paramètres avancés reprennent les hypothèses modifiables.

Prix du bien: 171 000 €
Loyer mensuel par chambre: 426,5 €
Apport: 22 000 €
Durée du prêt: 20 ans
Régime fiscal: LMNP réel
Date d'achat: 2022-12-21
Dont mobilier: 4 000 €
Frais de notaire: 8 %
Travaux: 2 072 €
Ameublement: 8 600 €
Surface (m²): 77
Chambres louées: 3
Vacance locative: 5 %
Hausse annuelle des loyers: 1 %
Inflation des charges: 1 %
Copropriété / mois: 266,6667 €
Taxe foncière / an: 1 471 €
Assurance PNO / an: 146 €
Comptabilité / an: 549 €
Internet / mois: 0 €
Électricité / mois: 0 €
Frais de gestion: 4,49 %
Assurance loyers impayés par mois: 0 €
Déplacements par an: 250 €
CFE par an: 221 €
Frais bancaires par an: 0 €
Entretien sur loyers: 1 %
Provision sur loyers: 5 %
TMI: 30 %
Taux du crédit: 3,21 %
Assurance emprunteur: 0,06 %
Part du terrain: 15 %
Durée gros œuvre (ans): 75 ans
Durée mobilier (ans): 6 ans
Durée travaux (ans): 10 ans
Part gros œuvre: 45 %
Part électricité: 6 %
Part étanchéité: 7 %
Part toiture: 8 %
Part intérieur: 19 %
Durée électricité: 30 ans
Durée étanchéité: 25 ans
Durée toiture: 25 ans
Durée intérieur: 12 ans
Durée notaire: 20 ans
Année de sortie (détention): 15 ans
Valorisation totale: 25 %
Frais d'agence à la vente: 5 %
Plafond IRA: 3 %
Forfait travaux 15 %: Non
Réintégrer le mobilier: Non

Consulter les règles fiscales et leurs sources

Estimation indicative, ne remplace pas l’avis d’un expert comptable ou d’un conseiller.

Comment ça marche

Posez vos hypothèses

Renseignez votre prix, votre loyer, votre apport et votre prêt.

Explorez le résultat

Comparez les régimes fiscaux, la sortie et le prix négocié.

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Vos questions

LMNP réel ou micro BIC ?

Au réel, les charges et l’amortissement déductible interviennent dans le calcul. Au micro BIC, le moteur applique l’abattement prévu dans les règles fiscales. Comparez les deux avec vos hypothèses.

Comment est calculé le TRI ?

Le moteur recherche le rendement annuel des flux du plan : apport, revenus, dépenses et produit net de revente. Ici, les périodes sont des années de détention.

Qu’est ce que l’amortissement ?

C’est la répartition comptable du coût amortissable sur sa durée d’utilisation. Il peut réduire le revenu imposable au réel, selon les hypothèses et règles retenues.

Que se passe t il à la revente ?

Le moteur déduit les frais, le crédit restant, l’indemnité éventuelle et l’impôt sur la plus value du prix de vente estimé.

Mes données sont elles stockées ?

Sans compte, la simulation reste dans votre navigateur. Après connexion, la sauvegarde privée permet de la retrouver sur vos appareils. Un lien partagé contient vos hypothèses, sans identité.

Quand créer un compte ?

Le simulateur, la comparaison et le PDF sont gratuits et sans compte. Un compte gratuit sert à sauvegarder vos simulations et suivre un bien réel.